Lãi suất tiếp tục tăng tác động thế nào đến bất động sản?

Vì sao lãi vay mua nhà tăng mạnh tại nhóm Big 4?

Sau Tết, lãi suất huy động và lãi suất cho vay tiếp tục tăng mạnh. Riêng lãi suất vay mua nhà, nhiều ngân hàng đã và đang nâng mặt bằng chung lên 12-14%/năm (tăng 5-6% chỉ sau thời gian ngắn). Mức lãi thả nổi có nơi lên đến 15%/năm.

Cụ thể, tại nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank, VietinBank nâng lãi suất vay mua bất động sản thấp nhất từ 9,6%/năm, lãi cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm. Còn tại BIDV, một cán bộ tín dụng phòng giao dịch ở TPHCM cho biết lãi cho vay đang tăng rất mạnh, cố định 18 tháng đã lên đến 13,5%/năm.

Với mức này, lãi suất của ngân hàng Big4 đang cao hơn các ngân hàng khác. Ví dụ, MB đang rao mức lãi 9-9,5%/năm cho gói vay cố định 12-24 tháng hay ACB vào khoảng 9,5-10,5%....

Nhận định về động thái trên, giới chuyên gia cho biết, tình trạng này khá hiếm gặp, khi nhóm ngân hàng quốc doanh từ trước đến nay luôn ổn định về lãi suất cho vay.

Các chuyên gia phân tích, nguyên nhân chính xuất phát từ mục tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng trong năm nay; cùng với đó nhóm quốc doanh sẽ đóng vai trò dẫn dắt cho việc điều hướng dòng vốn đi vào các dự án trọng điểm quốc gia, bổ sung vốn lưu động hỗ trợ doanh nghiệp, hộ kinh doanh… sản xuất.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, nguyên nhân thứ nhất, là trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm nay giảm chỉ còn 15%, thì GDP lại quyết tâm đạt 2 con số từ 10% trở lên. Trong khi đó, thông thường để đạt được mức tăng GDP cao thì tăng trưởng tín dụng sẽ tăng mạnh để tạo đà. Đơn cử, năm 2025, tăng trưởng GDP của Việt Nam nổi bật khu vực với hơn 8%, song song tăng trưởng tín dụng cũng vượt 19%.

“Năm nay thì tình thế ngược lại, tăng trưởng GDP cao trong khi tín dụng sẽ phải điều tiết, các ngân hàng bị siết thì lãi suất tăng. Các ngân hàng hiện cũng sẽ lựa chọn các dự án để cho vay, song song tăng lãi để bù đắp khoảng tăng trưởng tín dụng của mình”, ông Hiếu nói.

Thứ hai là với việc đẩy mạnh đầu tư công, dòng vốn tín dụng sẽ được ưu tiên phân bổ lượng lớn cho các dự án trọng điểm này. Tính chất của các dự án công là lớn, kéo dài nhiều năm dẫn đến lượng vốn huy động nhiều; từ đó dòng vốn cho thương mại sẽ giảm và dự kiến tình trạng này không diễn ra trong ngắn hạn. Dòng vốn khan hiếm sẽ khiến lãi tăng.

Thứ ba là chênh lệch giữa huy động và nhu cầu vẫn lớn. Theo chuyên gia, mặc dù lãi huy động tăng mạnh song nguồn vốn gửi vào ngân hàng đang cạnh tranh với rất nhiều kênh đầu tư khác. Ở chiều ngược lại, nhu cầu vốn lúc nào cũng cao, dẫn đến nhiều nhà băng gặp vấn đề về thanh khoản.

Cuối cùng, yêu cầu từ Ngân hàng Nhà nước phải kiểm soát dòng vốn đổ vào bất động sản. Điều này khiến những người mua nhà gặp thách thức, song mặt tích cực đang giúp các ngân hàng quản trị rủi ro tốt hơn.

Lãi suất tăng tác động thế nào đến người mua nhà?

Theo các chuyên gia, lãi vay tăng sẽ có hai tác động, thứ nhất với người đang có khoản vay sẽ phải “cân đong đo đếm” lại các khoản chi tiêu. Thông thường, họ đã có bài toán tính trước cho khoản vay, nên khi lãi tăng mạnh như hiện nay sẽ có áp lực. 

Thứ hai, với những khách hàng sắp vay để mua nhà, dự báo sẽ giảm vì lãi tăng. Với những người đủ tài chính, chuyên gia khuyến cáo cần thận trọng hơn, và chú ý nhiều hơn đến các chính sách về thanh toán, thời gian lãi ưu đãi...

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc tăng lãi suất có thể hạn chế đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, không chỉ khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, mà còn gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án, từ đó làm nguồn cung bị co hẹp, trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường.

Ngược lại, việc buộc lãi suất thế chấp xuống mức thấp cũng không phải là lời giải bền vững, bởi thực tế cho thấy lãi suất thấp kéo dài có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt, tương tự những gì đã xảy ra trong giai đoạn trước.

TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, bài toán đặt ra không phải là “nới hay siết”, mà là điều tiết lãi suất và tín dụng theo hướng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng tiền đi đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.

Các chuyên gia khuyên người mua nhà thời điểm này cần thiết phải có vốn tự có cao để tránh phụ thuộc vào vốn ngân hàng, chịu lãi nặng. Đặc biệt, nên tính toán được dòng tiền hàng tháng thu về có đủ trả lãi vay định kỳ hay không, trong trường hợp lãi còn tiếp tục tăng thì mình có khả năng chi trả không?... trước khi quyết định vay ngân hàng mua nhà.

TS Nguyễn Trí Hiếu khuyến cáo, thay vì nhìn vào lãi suất ưu đãi, người đi vay nên nhìn xa hơn khi không còn thời gian ưu đãi, mức lãi thả nổi áp dụng sẽ theo chính sách nào. Từ đó, người vay cần nhìn lại bài toán tài chính cá nhân có đủ khả năng chi trả không, rồi hãy quyết định “xuống tiền”.

Siết tín dụng để giảm rủi ro cho thị trường bất động sản

VOV.VN - Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 30/11/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt khoảng hơn 2 triệu tỷ đồng, tăng mạnh so với cuối quý 1/2025. Tín dụng bất động sản năm 2025 ước tăng đến 22%, cao hơn nhiều so với mức tăng tín dụng bình quân toàn hệ thống.